计税成本的核算

（一）计税成本对象的确定原则：（2011年多选题考点）

（1）可否销售原则 （2）分类归集原则

（3）功能区分原则 （4）定价差异原则

（5）成本差异原则 （6）权益区分原则。

【新调整】房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

（二）开发产品计税成本支出的内容：

见教材结合土地增值税看具体内容，其中注意：

1.土地征用费及拆迁补偿费；

2.公共配套设施费的内容。

（三）成本计算方法

1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（A/B）

（1）占地面积法。（2）建筑面积法。（3）直接成本法。（4）预算造价法。

2.企业下列成本应按以下方法进行分配：

（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（四）非货币方式取得土地使用权的成本确定

方式		确认时点	确认金额
产品换地权	本土地开发的产品	接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时	分出（应付）产品的公允价值 土地使用权转移税费 应付补交-应收补价
	其他土地开发的产品	投资交易发生时
股权换地权		投资交易发生时	该项土地使用权公允价值 土地使用权转移税费 应付补交-应收补价

（五）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（六）其他

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。