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房地产抵押贷款风脸及其防范

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（一）房地产抵押贷款的主要风险

（1）抵押物产权风险。抵押物产权风险是指因抵押房地产产权问题而产生的风险。例如对于共有的房地产，如果所有者之一不能按期清偿债务，其处分权就会受到限制。再如，因公共利益需要征收抵押房屋时，抵押房地产产权灭失'这时如果房屋价值补偿低于贷款余额，房屋补偿费就会难以清偿剩余贷款。

（2）抵押物贬值风险。当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。另外，尽管抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效的监督，如果抵押物被人为损坏，其价格也会下跌。如果下跌后房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，银行就有可能遭受损失。

（3）违约风险。违约风险是指抵押贷款的借款人不能履行按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。违约风险的成因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产市场环境的变化等，都可能导致借款人违约。违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为'在该种情况下，借款人尽管有还款的意愿，但没有还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，在该种情况下，借款人尽管有还款的能力，但没有还款的意愿，如当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并有可能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降到低于负债时，借款人为了转嫁损失，即使有偿还能力，也有可能主动违约放弃抵押物。

（4）欺诈风险。这里的欺诈是指采取桓造事实、隐满真相或其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的抵押贷款，致使银行遭受损失的行为。如有些采用隐满的手段将房屋多次抵押，使得贷款额超过房屋的价格。再如，抵押人未经房屋其他共有人允许，采用欺诈的手段将共有房产作为抵押物向银行贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，就有可能使银行受骗而发生风险。

（5）利率风险。利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中存在着大量的不确定因素，如资金的供给与需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的利率变化。市场利率的变化改变了借贷条件，有可能使借款者做出提前还贷或清偿贷款的决定，贷方会因此遭受损失，形成利率风险。

对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个借款合同期内不随市场利率变化而改变，金融机构承担了全部的利率风险。如果在合同期内市场利率下跌，借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。这样，银行就有可能遭受利息收人的损失。而对于浮锁利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率上升，借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。

（6）流动风险。目前我国的个人住房贷款主要来源于住房公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，住房抵押贷款属于中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性，同时，抵押贷款债权流动性又较差。在住房贷款中短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流劫性风险。

（7）不可抗力风险。在还贷期间，由于不可抗力的作用导致贷款无法收回造成的风险称为不可抗力风险，不可抗力一般指较严重的自然灾害和人为伤害，如水灾、火灾和地震等使房产毁坏甚至灭失。

（二）房地产抵押贷款风险的防范

为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、城信状况；应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物；应完善借款合同文本和抵押合同文本。例如，要求抵押人和借款人明确承诺在知悉抵押良屋将被征收的信息时，及时向贷款人履行告知义务，如抵押人和借款人未及时履行告知义务的，应承担由此产生的违约责任。在借款合同文本和抵押合同中应约定抵押房屋如被征收的后续事项。对于采用产权调换补偿形式的，抵押人和借款人应与贷款人协商清偿债务，或重新设置抵押并签订新的抵押合同；对于以补偿款方式进行征收的房地产，贷款人有权要求抵押人将征收补偿款通过开立保证金专户或存单等形式，继续作为抵押财产。金融机构应高度关注当地城市规划的制定和调整，主动捕捉并分析整理有价值信息，审慎评估抵押房屋的征收可能'生、价值变动性、处置可行性等，以增强抵押物管理工作的针对性。

为防止违约风险给贷款机构造成损失，贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的资信审查外，在确定贷款利率时，还要加上违约风险的系数。

此外，应建立风险转换机制。如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不完善，金融机构就很难转移有关风险。

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