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房地产保险

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（一）房地产保险的概念

因为房地产中的土地一般不存在灭失的风险，所以习惯上所称的房地产风险一般指房屋风险。房屋在设计、建造（施工）销售、消费和服务等过程中'面临着损失的可能，因自然灾害和意外事故造成房屋的毁损或者产生纠纷的可能性时刻存在，一旦这种可能转变为现实，必将给房屋的有关当事人带来损失。为了消除或减少这些可能的意外损失带来的不利影响，房屋的有关当事人有必要参加投保，以便在发生财产、责任或人身损失时获得一定的经济补偿。房地产保险是指在房屋设计、建造（施工）销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责任损失和人身损失。①房地产财产损失。引起房地产财产损失的原因包括自然、政治、经济和技术等原因，造成的损失可以分为直接损失和间接损失。直接损失是指房地产因自然风险等的作用导致房地产本身直接损坏或灭失而导致的价值降低，以及因财产直接损失使未来营业收人的减少及支出的增加。②房地产责任损失。房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，是由于房屋的设计、建造（施工）销售、消费和服务等环节中相关人员（单位）的责任，而导致房屋设计不当、施工质量低劣和管理不善等造成的对第三者的财产损失或人身伤害，相关人员（单位）负有赔偿责任。房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失也属于房地产责任损失，如房屋所有人或使用人擅自移动、改变房屋承董结构而影响邻居，导致他人人身伤害或财产损失，房屋所有人或使用人对此应负有赔偿责任。③房地产人身损失。房地产人身损失主要是指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失；还包括房地产行业的职工人身伤害损失。

由于房地产责任损失危及的对象主要是财产和人身两大类，所以从严格意义上来说，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，且以房地产财产保险为主。

保险人和被保险人可以聘请依法设立的独立的评估机构或者具有法定资格的专家，对保险事故进行评估和鉴定。

（二）房地产保险的作用

房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对'房地产业的发展起到积极的保障作用。这种作用主要体现在下列方面：

（1）抵御意外不幸，实现经济补偿。房地产作为最基本的消费资料和生产资料，其寿命长久、价值较大。房地产保险可以使人们在房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失之后，获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，减少直接损失和间接损失，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障，有利于社会稳定和人民安居乐业。

（2）促进房地产业和保险业的发展。房地产是一种高价值的资产，金融机构发放贷款通常不仅要求以房地产作抵押，而且要求对抵押房地产进行保险，因此房地产保险机制的建立使购房者通过金融机构的房地产抵押贷款获得资金融通，缩短购房资金积累时间，增加房地产需求。同时，可以降低与房地产抵押贷款相关的诸多风险，使房地产抵押贷款业务不断发展，促进房地产业的发展。房地产业的发展对房地产保险产生更多的需求，使房地产保险业务量的急剧增加，促进保险业的发展。

（3）增强投保人的信用，促进资金融通。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。房地产保险可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通。

（4）为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。完善的抵押保险机制，不仅可以降低抵押贷款的信用风险，也有利于加快抵押贷款合约标准化、规范化及抵押贷款组合保险的发展，从而提高抵押贷款证券的信用评级，为抵押二级市场的发展奠定基础。

（5）有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。保险公司从企业经营菅理和自身经齐利益出发，在房地产保险条款制定、费率确定、赔款处理、安全防范以及提供防灾咨询服务、建立防灾基金等方面'积极弓I导和督促被保险人提高风险意识，加强风险管理和对保险房产的维护，有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

（三）房地产保险的种类

根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

（1）财产损失保险。财产损失保险是指以各种有形资产及其相关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保陰人提供风险保障的财产保险。房地产保险中针对所购房屋安全的财产险，是指贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等侵袭并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责赔偿的险种。其责任是承担因自然灾害而造成的保险财产毁损以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。

（2）信用保险。信用保险是以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险。房地产贷款信用保险就是贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人向保险人承保，在购房者不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失。房地产抵押贷款信用保险的主要目的是保护贷款机构的利益。

（3）房地产责任保险。一般称为房地产公众责任保险，主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任，如出租人和承租人的责任保险。

（4）人寿保险和人身意外伤害保险。人身保险与房地产从业人员有一定的关系，符合人身保险合同规定条件的房地产从业人员都可以成为被保险人。房地产人身保险在一定程度上能解除房地产企业员工的后顾之忧。与住房抵押贷款相关的人寿保险就是以贷款期限为保险期限，以贷款额为保险金额（该保险金额随贷款余额的降低而降低），以借款人的死亡、残疾等为保险事故，为防范借款人由于上述事故而不能还贷的风险而设立的保险险种。

（5）综合保险。该险种是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。如欧洲一些国家采取人寿保险和保证保险结合的房地产保险模式。我国消费信贷住房综合保P：&综合了信贷保证保险和住房财产保险的保险责任。

（四）房地产保险费和保险费率

房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金。投保人向保险人交付费用，在保险事故发生后，保险人就有义务赔偿损失。保险费是保险合同生效的重要因素。

进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分率来表示的。保险费数额取决于保险金额和保险费率。

制定房地产保险费率应遵循以下原则：①公平合理的原则。被保险人的保险负担应依据投保房地产的危险大小来分担，做到公平、合理地划分档次。②保证偿付能力的原则。保险费是赔偿投保房地产经济损失的经济来源，所定费率应根据保险人的偿付能力。③费率相对稳定的原则。房地产属于不动产，位置不可移动且寿命长久。因此，房地产保险费率不宜频繁变动，要保持相对稳定，提高保险的信誉。④促进防灾防损的原则。对增加防灾设备、改进防灾措施、有效控制灾害事故发生的被保险人，应相应降低保险费率。

房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。①房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。保险赔偿数额是指保险人所承保的保险房地产中，对因招致保险风险而损毁、灭失的标的给予的经济赔偿。②保险公司收取保险费主要是为了履行支付经济损失义务。然而，保险公司作为自负盈亏、自主经菅的经济实体，也要获得利润。③保险公司作为企业应向国家缴纳税金。房地产保险费率中的税金因素是指保险企业向国家缴纳的菅业税，该税应含在价格之内。

决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时，应一次缴清保险费。保险费计算公式为：

总保险费=保险金额X保险费率X缴费系数

保险金额为房屋每平方米售价乘以购房总面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定。

（五）房地产保险责任

在房地产保陵险种的设计中，保险责任和除外责任的确定是十分重要的。保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任。房地产保险人的赔偿或给付的责任范围：一是损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；二是保险责任发生在保险有效期内；三是以保险金额为限度。

保险责任包括损害赔偿、责任赔偿、保险金给付和费用负担等。损害赔偿、责任赔偿和保险金给付可以称为直接的赔偿或给付责任；费用负担是间接的赔偿责任，如承担为减少损失的扩大而支付的施救费用。保险责任可以分为基本责任和特约责任。特约责任是对于既定的除外责任中不保的责任，另经房地产投保人和房地产保险人双方同意后在保险单上特别注明承保负责的一种责任。

除外责任是房地产保险合同中规定的不在保险责任范围内的责任。由此责任引起的财产损失或人身伤害，房地产保险人不承担赔偿或给付责任。

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱，核爆炸、核裂变和核聚变，放射性污染和其他各种环境污染，地震，擅自改变保险标的结构等。

由于下列原因造成保险标的的损失，保险人依照有关规定的约定负责赔偿：火灾、爆炸，雷击、暴风、暴雨、热带风暴、台风、龙卷风、霍灾、雪灾、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、滑坡、地面突然塌陷，飞行物体及其他空中运行物体坠落，不属于被保险人所有或使用的建筑物或其他固定物体发生倒塌。

非经投保人与保险人特别约定，并在保险单上载明，堤*、水闹、铁路、涵洞、桥梁、码头、矿

井和矿坑内的设备和物资不在保险标的的范围之内。土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水产资源以及未经收割或收割后尚未入库的农作物、违法建筑、危险建筑、非法占用的财产不在财产保险基本险的标的范围内。

根据房地产财产保险合同的规定，保险人仅对被保险人在保险有效期内因遭遇保险责任范围内的风险而产生的损失进行补偿，而对除外责任引起的损失以及保险有效期外发生的损失不承担补偿责任。

房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：①以实除损失为限。当被保脸人的房屋财产遭受损失后，保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿。②以保险金额为限。保险金额为投保人和保陵人在保险合同中约定的保险人赔偿金额的最高限度，赔偿金额不能高于保险金额，只能低于或等于保险金额。③以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。被保险人在索赔时，对遭受损失的房屋财产要具有保险利益，保险人支付的赔偿金额以被保险人对该房屋财产具有的保险利益为限。

保险的目的是在于使被保险人恢复其受灾前的经济原状。就房屋财产保险来说，保险人可以采取修复房屋至原状，支付现金或重置的方法来补偿被保险人的损失。

被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。

房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括缴纳保险费、救护有险情的房屋，以及发生意外事故时向保险人报告等。被保险房屋发生事故而遭受损失时，经鉴定，保险人应予以赔偿的，其范围包括实际损失和施救费用等。

重复保险是指被投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订立保险合同的保险。重复保险的保险金额总和超过实际价值的，各保险人的赔偿金额的总和不得超过实际价值。

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