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房地产贷款

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（一）房地产贷款的概念

贷款是指贷款人对借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的货币资金。房地产贷款W'从两个角度来表述：一是指贷款的用途是用于房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发、房屋改造、修绩或购买、租用房地产。二是指房地产抵押贷款，即以房地产为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行申请贷款，用于公司经营。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产为抵押物。例如，用于房地产开发的贷款通常对应的是土地使用权抵押和在建工程抵押，用于购买商品房的贷款通常对应的是预购商品房贷款抵押。

目前，通常是从第一个角度来定义房地产贷款的，如中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》对房地产贷款的定义是房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

（二）房地产贷款的种类

根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款；根据贷款利率是否变，房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款；根据贷款期限长短，房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

1.土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款

土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场銷售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修以商业为用途的各类型房产的贷款。一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。

2.信用贷款和担保贷款

信用贷款是指向借款人发放的无须提供担保的贷款。

担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证又分为一般保证和连带责任保证。

抵押贷款主要是房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是以房地产作为抵押物发放的贷款。由于房地产不可移动、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，在单位和个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地产作为抵押物，因此在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。

质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

经贷款人与借款人协商，可以为一项抵押物或质押物设定最高额抵押或最高额质押，在一定限额内以此担保多笔贷款，无须多次办理抵押或质押手续。

3.固定利率贷款和浮动利率贷款

固定利率贷款是事先确定贷款利率，贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高的水平上。而对于借款人来说，采取这种贷款方式可以准确地测算未来的利息支出，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。另外，未来市场利率也有下降的可能。

为了防范和化解利率风险，出现了浮动利率贷款。其中的一种浮动利率贷款是根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的贷款。浮动利率贷款虽然可以避免利率风险，但借款人却无法知道未来的具体利息支出情况。

为了既能相对固定利息支出，又能在一定程度上规避利率风险，出现了固定利率和浮动利率相结合的贷款。该种贷款在一定期限内（如5年、10年）固定利率不变，在其余的贷款期限内则变为浮动利率。由于在整个贷款期限内利率不是完全固定不变的，因此，严格来说该种贷款也是浮动利率贷款的一种。

4.短期贷款、中期贷款和长期贷款

短期贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期贷款是指贷款期限在1年以上、5年以下（含5年）的贷款。长期贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。

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