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房地产开发项目管理

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1、房地产开发项目的特征：（1）质量要求较高。（2）时间目标的限定性较强。（3）费用目标较强。（4）具有较强的系统性。（5）涉及诸多法规政策。

2、房地产开发项目全寿命周期：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个印段：（1）项目前期策划阶段。（2）项目设计阶段。（3）项目实施阶段。（4）项目使用阶段。

3、房地产开发项目的系统构成：工程系统、目标系统。工程系统：单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。目标系统：功能目标、管理目标、影响指标

4、按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可分为下列方面：（1）成本管理（2）工期管理（3）质量管理（4）现场管理（5）组织和信息管理。（6）合同管理（7）风险管理

5、房地产开发项目管理过程：（1）项目建议书阶段。（2）可行性研究阶段。（3）设计阶段。（4）施工准备阶段。（5）施工阶段（6）竣工验收、交付使用阶段。

6、房地产开发项目管理组织：（1）职能型组织。（2）项目型组织。（3）矩阵型组织。

7、房地产开发项目工程招投标的方式：公开招标、邀请招标、仪标

8、房地产开发项目工程招标的程序：招标前的准备工作；发出招标公告或邀请函；投标人资格审查；招标文件；开标、评标和授标；签订工程承包合同

9、房地产开发项目工程投标的程序：投标前的准备工作；工程投标询价和现场考察；经济标和技术标确定；填制标书和竞标。

投标前的准备工作：收集招标信息和资料、投标可行性分析、组成投标小组。工程投标询价和现场考察：询价、现场调研。

10、房地产开发项目工期计划：总工期计划的确定、工期计划的过程

11、房地产开发项目进度通常是指项目实施结果的进展情况。

项目进度控制的范围：项目的各个阶段、项目的各个组成部分、影响进度的各种因素。项目进度控制的实施：项目设计进度控制、项目实施进度控制（实施进度调整、进度控制）

12、房地产开发项目建设投资费用构成：

13、房地产开发项目投资规划：（1）在设计准备阶段，通过投资目标的风险分析、项目功能与使用要求的分析和确定，编制建设项目的投资规划，用以指导设计阶段的设计工作以及相应的投资控制工作。（2）在工程设计阶段，以投资规划控制方案设计阶段和初步设计阶段的设计工作，编制设概算。以投资规划和设计概算控制施工图的设计工作，编制施工图预算，确定工程承包合同格等。（3）在工程施工阶段，以投资规划、施工图预算和工程承包合同价格等控制施工阶段的工作，编制资金使用计划，以作为施工过程中进行工程计量和工程进度付款的计划目标。

14、房地产开发项目投资控制：（1）在工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。（2）在工程施工招标阶段，以工程设计文件（包括设计概算或施工图预算文件）为依据，结合工程施工的具体条件，如现场条件：市场价格和招标人的特殊要求等，编制招标文件，选择合适的合同计价方式，确定工程承包合同价格。（3）在工程施工阶段，以施工图预算和工程承包合同价格等为控制目标，通过工程计量、工程变更控制和工程索赔等方法，按照承包方实际完成的工程量，准确计量施工阶段实际发生工程费用。（4）在工程竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算（5）在工程保修阶段，根据工程承包合同，协助处理项目使用期间出现的各种质量玨问题，选择相关的处理方案和方式；合理确定工程保修费用。

15、房地产开发项目质量的内涵和构成：质量是一组固有的特性满足要求的程度（is09000）引申到房地产开发项目，其质量就是国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产开发项目合同中对房地产产品安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协等方面。

房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。

16、房地产开发项目全面质量管理的基本观点：（1）质量第一。（2）以预防为主。（3）为用户服务。（4）一切用数据说话。

17、房地产开发项目全面质量管理程序：（1）制定计划阶段。2）执行阶段。（3）检查阶段（4）处理阶段。

18、房地产开发项目质量计划：决策阶段的质量策划、设计阶段的质量计划、施工阶段的质量计划

19、决策阶段的质量策划包括以下内容：①质量策划的目的。②职责③资源管理。④项目实现的控制。⑤测量、分析和改进。

20、计阶段的质量计划主要包括：①依据业主确定的总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和具体的质量要求占②各部门提出对规划及建筑的空间、位

置、功能、质量的要求。

21、施工质量计划主要包括：①工程特点及施工条件分析。②履行施工合同所必须达到的工程质量目标及其分解目标。③质量管理组织构、人员及资源配置计划。④为确保工程质量所采取的施工技术方案、施工程序。⑤材料设备质量管理及控制措施。⑥工程检测项目计划及方法等。⑦施工质量控制点的设置。

22、房地产开发项目质量控制的特点：全面性、及时性和主动性、标准的适应性、连续性和相关性

23、设计阶段的质量控制：分阶段进行审查、委托专家审查、多方案对比选择、对设计工作质量进行检查

24、施工过程中的质量控制：审核有关技术文件、报告或报表；现场质量监督检查；现场质量检验

25、房地产开发项目质量验收：（1）检验批。（2）分项工程。（3）分部工程。（4）单位工程。

26、房地产开发项目合同通常包括下列内容：①合同的当事人。②合同的标的。③标的的数量和质量。④合向价款或酬金。⑤合同期限、履行地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争执的方法。

27、业主的主要合同关系包括：①工程咨询合同②工程勘察设计合同③工程监理合同④工程施工合同⑤工程货物采购合同⑥融资合同。施工承包商的主要合同关系包括：①分包合同。②货物采购合同。③运输合同。④加工合同。⑤租赁合同。⑥劳务供应合同⑦保险合同。

28、依据计价方式不同，现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有：（1）总价合同。（2）单价合同。（3）成本加酬金合同。

29、在房地产开发项目合同中，比较重要的条款有：（1）适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。（2）付款方式。（3）合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。（4）合同双方风险的分担。（5）对承包商的激励措施。（6）为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施。

30、房地产开发项目合同争议的解决：和解、调解、仲裁、诉讼。

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