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房地产开发经营观念

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房地产开发经营观念的核心问题是：企业以什么为中心来指导房地产开发经营活动。从房地产市场营销的角度看，房地产开发经营观念也就是在房地产开发经营过程中是否以消费者为中心，也称为房地产市场营銷观念。与房地产市场供求状况和房地产开发行业的发展阶段以及企业管理者的价值取向相联系、相适应，房地产开发经营观念经历从生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念5个发展阶段：

（1）生产观念。生产观念的基本内容是：企业以增加房地产产品开发数量为中心，开发什么房地产产品就销售什么房地产产品；企业开发多少产品，市场就銷售多少产品。这种观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。

（2）产品观念。产品观念认为，人们总是欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会顾客盈门，而无须花力气推销。房地产开发企业在增加开发数量的同时，通过提高房地产开发产品质量就能保证开发的产品销售出去。在房地产产品供求大体平衡的情况下容易产生这种观念。

（3）推銷观念。当销售而不是开发成为主要矛盾时，推銷观念便应运而生。推销观念强阔，如果不经过销售努力，人们就不会大量购买；企业努力推销什么房地产产品，人们就会购买汁么房地产产品。产品观念和推销观念指导下的房地产开发仍然是根据生产者（开发企业）自身的条件的规划设计和生产房地产产品，本质上还是生产观念，只是增加了竞争的色彩。在房地产产品供给稍有宽裕并向买方市场转化的过程中，许多房地产开发企业会奉行推销观念。

（4）市场营销观念。市场营銷观念的基本内容是：根据消费者的需求来开发和销售房地产品。市场菅销观念是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发经营。在这种观念指导下，企业十分重视市场调研，在需求的动态变化中不断发现尚未得到满足的需求。

（5）社会营销观念。社会营销观念的理论基础将消费者扩大至相关的社会公众，是市场菅銷观念的补充和完善，其基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者的需求，还要符合社会和公众的长远利益。有时，除了法律限制，部分顾客的欲望和需要可能与社会道德和其他公众的利益相恃，满足这些顾客的需要就可能违背社会公德，损失其他公众的利益，同时对这些顾客而言也是利少弊多甚至有弊无益，此时，房地产开发企业可能需要放弃部分消费者希望的利益，例如，在住宅小区中，部分消费者可能希望在其便捷的地方开设小区出入口，但可能给公共交通和小区安全带来隐患，则房地产开发企业可能不提供这样的方便或者需要增加投人设置安全设施。社会营銷观念要求做到企业利润、消费需求和社会利益三方面的统一。

生产观念、产品观念和推销观念是从生产者角度出发的经营观念，属于传统经营观念；而市场营銷观念和社会营銷观念是从消费者需求（市场需求）出发来组织产品研发、规划设计并生产和交换产品，属于现代经菅观念。

与现代经营观念相一致，现代房地产市场菅銷应包括市场调查研究、消费者分析、房地产开发产品定位和市场定位、销售渠道选择、促销方式选择、价格策略制定和客户管理等内容。

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