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经营成本

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经营成本是财务分析的现金流量分析中所使用的特定概念，作为项目现金流量表中运营期现金流出的主体部分。出租型房地产开发项目的主要经营成本如下：

（1）人工费。包括经营管理人员的工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费、统筹费、公积金等。

（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费。该项费用分项较多主要包括：①维修和保养费。用于房屋外部和内部的总体维修和保养费用支出。②室内装修费。室内装修费是一项开支较大的经常性费用，所以通常与维修和保养费分列子科目。③生活用水和污水排放。该项费用随季节的变化而有所变化。大多数物业同时收取生活用水和污水排放费用。④能源费。该费用科目通常根据物业所耗费能源的类型，进一步划分为水、电、气、油料等详细科目。⑤康乐设施费。有些物业如写字搂，设有健身设备供租户和员工使用。健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费，属于康乐设施费的范畴。⑥杂项费用。指那些为保持物业正常运转而需支出的非经常性、零星的费用项目。

（3）绿化养护费。该项费用主要取决于物业环境绿化面积的大小和美化大堂、楼道等公共部位而支付的花舟等费用支出。

（4）清洁卫生费。主要包括建筑物内外地面的清扫、大堂和走道地面打赌、洗手间的清扫和消毒、垃圾清运以及化奨池清淘等费用。

（5）保安费用。聘请保安公司为物业公共安全提供服务的费用。

（6）办公费。包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用。如聘请法律顾问的费用等。

（7）固定资产折旧费。是指物业服务企业拥有的交通、通信、办公、工程维修和各类设备、机械等固定资产的折旧支出。其折旧年限通常按5年计算，按固定资产总额分摊到每月逐月提取，单独设立科目。

（8）不可预见费。在运营管理中常有一些预计不到的费用支出，如意外事件的发生等，因此，在经营费用的测算过程中，通常列人一项不可预见费。可按前7项费用之和的5%估算。

（9）保险费。通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支。

（10）物业服务企业管理费和利润。通常是物业有效毛租金收人的一个百分比，有效毛租金低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值。具体比例，可根据当地政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。

（11）法定规费。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（12）房产税。对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。

同样要注意的是，在现金流量的测算过程中，租金收入的估算要建立在对市场状况和走势合理的判断、分析、预测基础上，同时要结合项目的具体情况做出合理的估算。

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