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房地产投资的特点

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由于房地产的特性，房地产投资有一些特点，主要如下：

（1）投资选择的多样性。这一特点主要表现在三个方面：一是物业类型的多样性。房地产产品种类、档次很多，使得房地产投资的物业类型具有多样性。房地产开发投资可以从事商品住宅开发投资、写字搂开发投资、商业用房开发投资、工业厂房开发投资等。房地产置业投资也可以从这些物业类型中选择购买。二是投资形式的多样性。既可以购买，叉可以租赁；既可以一次性付款，又可以分期付款；既可以独立投资，又可以联合投资。三是经营方式的多样性。可以自用、出租、自营、销售等。

（2）投资变现的复杂性。房地产投资变现是指把房地产资产兑换为货币的过程。房地产投资变现的复杂性主要体现在以下几个方面：一是房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称，使得房地产交易的供求双方，尤其是房地产购买者要通过一段较长的时间去了解、搜集各种相关信息，从而延长其购买过程。二是由于房地产价值大，而买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异，要达到买卖双方心理价位的平衡点，双方往往要经过一段时间的讨价还价。三是由于房地产交易的实质是房地产权益的让渡，在权益让渡的过程中，需要经过一定的法律程序。

（3）投资价值的附加性。一项具体的房地产投资，其投资价值不仅取决于投资项目本身，还受其他因素变化的影响。城市规划的逐步实现、城市功能的不断完善、城市基础设施的成熟、城市环境的美化、大型城市改造项目的实施、周边房地产开发项目的开发建设等，都有可能影响到房地产投资项目的价值。

（4）投资区域的差异性。由于房地产市场地域性较强且地区社会经济发展不平衡，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、收人水平、人口空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并因此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。在同一座城市中，房地产投资在不同的城市区位之间也存在着明显的差异。

（5）投资收益的个别性。房地产投资收益的影响因素复杂多样。从投资的角度看，影响房地产投资收益的因素既有当地的经济发展水平、人们的购买能力、人们对房价的预期、房地产开发项目所处的区位等客观因素，又有投资项目的性价比、企业品牌、市场信誉、营销能力、经营方式、管理水平等主观因素。在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。即使是同一个房地产投资项目，也会因投资者的不同而导致其实际投资收益的不同。

（6）投资过程的综合性。房地产投资尤其是房地产直接投资，对投资者来说是一个整合资源和分析市场的过程。例如房地产开发投资，在部门综合上，投资者要围绕投资项目把行政主管部门、金融部门、电力、通信、自来水等部门，以及设计单位、施工单位、房地产经纪机构、物业服务企业等综合在项目的开发投资过程中；在項目运行上，投资者要围绕项目进行投资机会寻找、投资机会蹄选、项目可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签订有关合作、施工建设与竣工验收、市场营销等各运行环节的综合；在项自未来市场前景分析上，投资者要在综合分析影响房地产市场各种因素的基础上，判断房地产投资项目的市场前景。

（7）投资预期的不确定性。房地产投资实际上是投资者以现在较确定的投人去换取未来较不确定的收益。在投资时，未来的收益是预期的，这种预期又是建立在对各种影响因素预测的基础上。这些影响因素复杂多祥，包括宏观经济形势的变化、市场供求的变化、政府政策措施的调整等。这些影响因素在未来的实际变化通常与预测的情况不完全一致，再加上房地产投资回收期一般较长，在这个较长的过程中，各种影响因素处于不断变化之巾，使得预期收益的不确定性大大增加。

（8）投资决策的专业性。从房地产经营菅理的角度看，在房地产投资过程中的每一个阶段，投资者都面临着一系列决策问题。这些决策都需要有坚实的专业知识做基础，体现出很强的决策专业性。

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