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房地产投资项目不确定性分析概述

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（一）不确定性和不确定性分析的概念

在房地产投资过程中，由于受宏观经济形势、房地产市场、政府调控政策措施等因素的影响，技术经济变量处于动态变化之中，再加上人们主观估算和预测能力的局限性，对技术经济变量数据的估算和预测不可避免会出现误差，从而使得项目经济效益的预测值与实际值之间产生偏差。这种情况称为房地产投资项目的不确定性。

房地产投资项目的不确定性使得基于预测做出的投资决策带有风险，因此需要进行不确定性分析。不确定性分析可以表述为：通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的預测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。

不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

（二）不确定性分析的意义

不确定性分析是房地产投资决策的重要依据，其意义主要如下：

（1）有助于投资决策的科学化。对房地产投资项目进行不确定性分析，就是要分析哪些是项目主要的不确定因素，它们在什么范围内变化，它们的变化将对项目的经济效益产生什么影响、影响程度如何。通过对这些不确定因素的综合分析，可以对投资方案作进一步的分析判断，以评价投资方案的可行性，在一定程度上避免决策失误所带来的巨大损失。

（2）有助于加强项目的风险管理和控制。通过对投资项目的不确定性分析，可以使投资者认识到项目的主要不确定因素来源于何处，将对项目产生多大的影响，从而采取有针对性的措施，在风险一旦来临的时候不会束手无策，可以从容应对，以减少风险损失。

（三）房地产投资项目的主要不确定因素

不确定因素是对项目的经济效益产生影响的技术经济变量。房地产投资琐目的不确定因素主要如下：

（1）土地取得成本。土地取得成本是房地产投资项目经济评价中的一个重要计算参数。我国目前经营性土地的使用权采取招标拍卖挂牌的方式出让。在经济评价中对土地取得成本的估算值往往会与实际成交时支付的土地取得成本产生偏差。

（2）建筑安装工程费等费用。在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。但在做出估算到获得土地使用权再到进行建设工程招投标尚需一段时间。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。

（3）租售价格。租金收入和銷售收入是房地产开发项目现金流量的重要组成部分，也是重要的不确定因素。影响房地产租金和售价的因素众多且变化复杂，因此要准确地估算未来房地产市场上的租金和售价水平往往是很困难的。

（4）开发周期。房地产开发投资项目的开发周期一般由前期、建造期和租售期三个阶段组成，它会因各阶段情况的变化而使项目的实际开发周期与可行性研究时的预测产生偏差。

（5）融资成本。融资成本的高低是由贷款利率决定的，贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响。房地产投资顶目资金来源中，借贷资金是一个主要来源。政府宏观政策的变化及经济运行情况的变动都可能引起贷款利率的变化，从而影响项目融资成本的变动。

（6）空置率。空置率是准备出租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。对于经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收人的估算非常重要。在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收入减少。准确估算某类房地产产品的空置率，也是困难的。

（7）经营成本。经营成本是经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目在经菅期内维持正常经营所支付的费用。经菅成本构成较为复杂，且处于经常性的变化之中，使得对经营成本的估算值和实际发生值之间常常产生偏差。

（8）投资收益率。投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。开发周期内市场行情的变化、参照项目与评价项目之间的差异、评价人员自身的局限性等因素，都有可能导致对投资项目进行经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际投资收益率之间产生偏差。

另外，房地产开发项目的可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定因素。

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