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决定房地产需求量的因素

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某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：

（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。在理解这一点时，要区分它与后面即将讲到的预期价格涨落的情况不同。在预期价格涨落的情况下，是“买涨不买落”。

（2）消费者的收人水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收人水平。对于正常商品来说，当消费者的收人增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收人增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。

（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。

（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的替代品和互补品。

（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收人水平和当前的房地产价格水平'还取决于消费者对其未来收入增长和房地产价格涨落的预期。当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更责”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。

由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收人高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收人会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。

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