2016年房地产估价师理论与方法考点讲义：假设开发法概述

一、假设开发法的含义

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假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用。

二、假设开发法的理论依据

假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。具体如下：

假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少？首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积（包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件（如用途、容积率、建筑高度、绿地率等）。

其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅，还是建写字楼或商场、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，还是建高档公寓或别墅等。

接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少；为了开发建设和出售该房地产，支出将是多少，包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息（我投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息。这是基于机会成本的考虑）；在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将是多少。此外，我还不能忘了要获取开发利润。但我期望利用这块土地获取的开发利润不能过高，否则我的出价就会较低，从而在取得这块土地的竞争中我将得不到它。而我期望利用这块土地获取的开发利润也不能过低，例如，不能低于类似房地产开发活动的正常利润，或者不能低于将此资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（这也是基于机会成本的考虑）。

在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。

由上可以看出，假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。

假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理（可详见本书第十一章第一节“地租理论及测算”），只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。

三、假设开发法的其他用途

假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。

房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：

（1）测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己能够接受的最高价格，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。

（2）测算房地产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应推迟开发建设，甚至取消投资。

（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本等费税在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式：

上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和开发完成后的房地产状况，可具体细化如下：

（一）求生地价值的公式

1.适用于在生地上进行房屋建设的公式

生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

相对应的成本法公式为：开发完成后的价值=生地价值 取得生地的税费 由生地建成房屋的成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润

2.适用于将生地开发成熟地的公式

生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

相对应的成本法公式为：开发完成后的熟地价值=生地价值 取得生地的税费 由生地开发成熟地的成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润

（二）求毛地价值的公式

1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式

毛地价值：开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

相对应的成本法公式为：开发完成后的价值=毛地价值 取得毛地的税费 由毛地建成房屋的成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润

2.适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

相对应的成本法公式为：开发完成后的熟地价值：毛地价值 取得毛地的税费 由毛地开发成熟地的成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润

（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）

熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

相对应的成本法公式为：开发完成后的价值=熟地价值 取得熟地的税费 由熟地建成房屋的成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润

（四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）

在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

相对应的成本法公式为：续建完成后的价值=在建工程价值 取得在建工程的税费 续建成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 续建利润

（五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）

旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润

相对应的成本法公式为：装饰装修改造或改变用途后的价值=旧房价值 取得旧房的税费 装饰装修改造或改变用途的成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 装饰装修改造利润

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