《案例与分析》讲义：拆迁估价的工作方式

① 拆迁估价前的准备工作估价人员在从事拆迁评估时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出易于被委托人及其他相关利益主体所接受的评估结果。在评估工作过程中，评估人员作为最早直接接触被拆迁人的机构，协调好地方及被拆迁入的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础；营造安定、和平、顺利的局面是评估人员义不容辞的责任；拆迁评估涉及千家万户居民的切身利益，也是他们生活模式出现重要变化的开始，因此要充分理解被拆迁者的心理状态，严格把握政策和评估技术标准，以热情、诚恳、细致、周密的工作作风，保持原有安定、平稳的局面。评估过程中要针对不同的客户有针对性的采取不同的措施、策略，才能保证工作的顺利进行。热情服务、严禁与被拆迁人发生冲突、解释工作有理有据、维护拆迁人与被拆迁人的合法利益。拆迁估价前要制定严密的计划，并进行估价师的培训，在入户前要制作完善的调查表格，并对入户的估价师进行政策、法规、知识及工作方式的培训。

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②入户调查估价人员对被拆迁房屋进行入户调查，对事先收集的有关被拆迁房屋的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、条件的优劣，详细查勘被拆迁房屋的房屋坐落、区位、门牌号等；被拆迁房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、建成年代、装修情况、设备情况、使用状况、建筑面积等的实物形态，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

根据不同的建筑形式制定相应的调查表格，调查相应的内容。

A.被拆迁房屋为平房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：房屋位置、房屋权属、房屋建筑特点、房屋装修、设备情况、附属设施、树木、其他需要记录的项目。

B.被拆迁房屋为楼房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：房屋位置、房屋权属、房屋结构、建筑特点、建筑材料、附属设备、其他需要记录的项目。

C.被拆迁房屋为厂房或其他的房屋时，参照平房、楼房的项目进行实地查勘记录。

拍摄影像资料：是指在实地查勘时，用摄像机或照相机对被拆迁房屋外观和内部状况的不同部位（如房屋外立面、房屋入户门、客厅、卧室、卫生间、楼梯间、厨房等）进行拍摄，作为分户评估报告的附件。

实地查勘后，要由被拆迁人或其委托人签字，确认其调查内容的真实性及完善性。

③室内作业，出具估价报告现场调查完成后，整理资料、选取合适的估价方法（或地方制定的拆迁估价办法），对拆迁补偿价进行估价，编制总体拆迁估价报告，并出具分户的拆迁估价报告。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告（《指导意见》第十八条）。

④现场答疑拆迁期间估价人员应当向被拆迁人及委托人解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

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